付志宇表示,住房与教育、卫生同属准公共品,具有很强的层次性,即满足人们基本居住消费需求；而其用于延伸改善性消费及投资性功能则属于私人品。公共品性质的住房应由政府提供,其价格形成主要由土地成本与建筑投入决定；私人品性质的住房则由市场提供,其价格主要受市场供求和其他投资要素影响。在这种意义上看,政府所应关注的只是前者。
但在现实上,分税制下形成的土地财政,被付志宇认为是造成地价飞涨的重要原因。在他看来,地方政府因分税制改革后财力削弱,只能更多地依赖“卖地”,而土地拍卖收入高于征用农村集体土地成本之上的价差,形成通常所谓的“泡沫”。正因利害攸关,他认为地方政府对中央的调控政策没有切实贯彻的动力,进而屡屡出现房价所谓的“报复性反弹”。
付志宇认为,欲治房价必先抑地价。他引用国外房地产发展的经验指出,日本1991年开征的地价税就是针对80年代末泡沫经济盛行、地价飞涨出台,通过对土地所有者征税,弱化其土地财富观念,加强土地流动,提高土地利用率。台湾地区1977年统一实施的土地税包括地价税和土地增值税两种,强化了税收对土地价格的调节功能。
付志宇最后补充道,解决房价问题的关键在于调整现行财政体制,让地方财政收入与地价脱钩,以消除“土地财政”萌生的土壤。简而言之就是“涨价归公”,土地涨价收归国家,而非哪一级地方政府。因为土地国有,地方政府在法理上无权取得涨价收入。而中央政府应考虑设计科学合理的转移支付制度,以弥补地方财政收入所受损失,尤其是适当维护高房价城市的财政缺口。只要土地价格得到控制,房产价格自然也会恢复到合理的水平。
“四限”调控之下,房价涨幅现颓势
阳光家缘的数据显示,10月26日广州全市网签264套,成交面积为29093平方米,成交均价为13437元/平方米。10月15日广州新政细则出台,统计到目前,二次调控10天之后的本周广州全市网签量为2165套,平均每天成交量约为309套。对比9月和10月巨大的供应量,这个日均成交量明显偏低,足见新政影响。
